Cristian Garcia

Digital Business Strategy

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Cómo comprar una propiedad en Londres

Ya voy a cumplir 2 años en Londres y una de las ideas con las que he estado jugando es comprar una propiedad aquí. Al comienzo el sueño parecía muy lejano, pero mientras más leo, más cercano se ve. Londres es una ciudad para la gente con dinero y siendo una urbe a prueba de recesiones, siempre hay filas de personas listas a comprar un apartamento o una mansión cuando la economía se contrae o florece. Londres siempre está activa y sólo estando aquí lo he visto en carne propia.

El deposito

Dado que para muchas personas es difícil comprar una propiedad, el gobierno ha generado una serie de ayudas para apoyar a los compradores primerizos, por lo que puedes encontrar depósitos de hasta un 5%, pero las mejores hipotecas aparecerán cuando tengas al menos un 25% de pie sobre el precio de la propiedad.

Algo realista es pensar en un 10% del pie.

Hipotecas

Aquí es donde se empieza a complicar el panorama. Hay un sinfín de opciones para comprar una casa.

Si no tienes dinero para el depósito:

El Post Office Family link permite acceder a una hipoteca siempre y cuando (1) puedas demostrar ingresos para pagar las mensualidades y (2) haya un garante que asegure un respaldo económico en caso de que exista un problema a medio camino.

First Start te permite combinar tu ingreso con el ingreso de un sponsor a fin de poder acceder a mejores oportunidades.

¿Cuánto puedes solicitar?

Por lo general te prestarán 3 o 4 veces y media tu salario anual. Esto varía de acuerdo a tus ingresos y egresos, pero el monto se mueve entre esos dos números.

Al momento de evaluar cuánto se te prestará, entra en juego el famoso credit score, el cual debes comenzar a construir tan pronto tengas ingresos estables (parte sacando una tarjeta de crédito con tu banco)

¿Qué es el LTV?

Es el tamaño de la hipoteca en comparación a cuánto vale la propiedad, por lo general se expresa en porcentajes.

Si por ejemplo una hipoteca es ofrecida a 90% LTV , vas a necesitar un depósito de 10%. Si el LTV es de 75%, deberás dar un depósito de 25%

Hipotecas fijas y variables

No hay mucho que explicar aquí, sólo decir que la hipoteca variable se mueve de acuerdo de acuerdo  las fluctuaciones registradas por el Banco de Inglaterra.

El mercado de las hipotecas en UK es complejo, por ende muchas personas contratarán los servicios de un corredor de hipotecas. Para no pasar sustos, siempre es bueno preguntar cosas como:

  • ¿Cómo cobras por tus servicios? ¿Tarifa o comisión o una combinación de ambos?

  • ¿Me puedes dar el detalle de tus costos?

  • ¿Trabajas de manera independiente y eres capaz de cubrir todo el mercado de las hipotecas?

  • ¿Qué preparación profesional tienes?

  • ¿Cuanto demoraremos en conseguir mi hipoteca?

  • ¿Qué depósito necesitaré?

  • ¿Me acompañarás durante todo el proceso?


¿Cómo ayuda el gobierno a los compradores primerizos?

Help to Buy: Equity Loan.  Con esta modalidad, pides de préstamos una fracción del costo de la propiedad libre de intereses por los primeros 5 años. Si eres capaz de cubrir un depósito del 5%, el gobierno te prestará hasta el 20% del valor de la propiedad fuera de Londres, 40% en Londres y 15% en Escocia.

Luego tú tomas una hipoteca que cubra el 75% restante del valor de la propiedad. El valor de la propiedad no debe superar los £600,000 en Inglaterra £300,000 en Gales, y £200,000 en Escocia.

Shared Ownership: Si ganas menos de £90,000 al año, puedes comprar parte de una propiedad (entre 25% y 75% del valor) y después pagas arriendo en el monto restante. El “otro dueño” de la propiedad será el council o housing association. Aquí debes pagar un pequeño depósito. Con el paso del tiempo, puedes comprar una mayor parte de la propiedad.

Help to Buy ISA: Estas son cuentas de ahorro libres de impuesto que sirven para formar el primer depósito. Puedes comenzar con £1,200 y ahorrar £200 al mes. El gobierno colocará un bono de hasta £3,000 una vez que hayas llegado a £12,000

Lifetime ISA: Si tienes entre 18 y 40, este instrumento ofrece el mismo 25% de ayuda que entrega el Help to Buy ISA pero hay un máximo de £4,000 por año, sobre el cual el gobierno pone un bono de £1,000 libre de impuestos. El dinero puede ser colocado como depósito para comprar una propiedad que no supere los £450,000

Para cualquier tipo de hipoteca, la evaluación es rigurosa y debes acreditar todo el dinero que entra y sale de tu cuenta.

Cuando ya decides comprar, firmas un agreement in principle, lo cual es un documento que acredita tu solvencia económica y en teoría te muestra como un comprador serio y confiable.

Stamp Duty

Un impuesto que se paga sobre el valor de la propiedad en algunas partes de Inglaterra, Escocia e Irlanda del Norte. Mientras mayor el precio de la propiedad, mayor el Stamp Duty.

El impuesto se cobra a propiedades que cuestan más de £125,000, sin embargo los compradores primerizos no pagarán el impuesto en propiedades que cuesten hasta £300,000

Otros costos

La entidad que te haga el préstamo, cobra un mortgage agreement y un valuation fee.

Cuando encuentras una propiedad que te gusta, debes contratar a un chartered surveyor que evaluará la calidad y estado de la propiedad, ésta persona levantará banderas rojas en caso que la propiedad presente deficiencias.

Luego entra un property solicitor quien gestiona toda la parte legal de la transacción.

Ya cuando encuentras una propiedad atractiva, es bueno preguntar:

  • ¿Cuánto tiempo ha estado la propiedad en el mercado?

  • ¿Por qué está a la venta?

  • ¿Qué está incluido en la venta?

  • ¿Cuántas ofertas se han hecho a la propiedad?

Realiza una oferta

Esto lo haces a través del estate agent. Aquí es donde muestras el agreement in principle. Cuando ya llegas a puerto, es hora de obtener la hipoteca y aquí todos los trámites los hará el solicitor.

A los trámites se les conoce como conveyancing y cubren el stamp duty, registro de tierra, transferencia de dinero y trabajo como mediador entre tu y el vendedor.
Durante este proceso, la propiedad deberá ser asegurada.
Ahora llega el momento de firmar contratos y es aquí donde finalmente se realiza el depósito.

Si han estado aquí, sabrán que Londres se divide en códigos postales. Aquí estoy armando una ayuda para conocer los precios promedio de departamentos en Londres.

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